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今年楼市情况如何?七条大数据告诉你今年楼市的变化!

日前,2017年楼市进入尾声。2017东莞地产发展峰会举行,吸引了300多名业内人士与会。现场,专家们就明年楼市调控政策情况、楼市销售预测、房企如何应对以及东莞在粤港澳大湾区的地位等进行了主题演讲和探讨。专家们普遍认为,楼市调控政策不会放松,金融政策继续收紧,东莞消化住宅库存压力加大。同时,专家也提醒房企和购房者:房子是用来住的不是用来炒的对房子的考虑要从注重交换价值回归至使用价值。数说2017年楼市商品房销售金额仅次于去年根据东莞中原战略研究中心提供的数据,今年前11个月东莞商品房销售金额已超千亿元,全年预计成交1300亿元,历史上仅次于去年。统计数据显示,今年前11个月东莞商品房销售金额达1137亿元,与2016年同期相比下降12%但仍比其他年份高,处于正常的年度成交水平。别墅库存消化周期约27个月截至11月底,东莞全市住宅库存接近547万平方米,住宅消化周期长达11个月。其中洋房存量约374万平方米,别墅存量约104万平方米,公寓存量约69万平方米,洋房及公寓库存继续创新高,别墅库存与10月持平,消化周期分别为洋房9个月、别墅27个月、公寓9个月,各产品存量及其消化周期继续上行。住宅连续5个月大幅供过于求

2017年东莞住宅供需同比大幅下滑,供需比显著上升。今年前11个月东莞住宅供应599万平方米,同比下滑23%需求501万平方米,同比下滑42%今年前11个月供需比为1.21仅次于2008年同期。这是近10年第三次供需比大于1.1东莞住宅供需比已经连续5个月大幅供过于求,这也意味着供过于求继续加剧。五片区成交同比下滑三到六成从今年前11个月成交情况来看,区域成交继续分化,中西部成交突出,东部板块成交垫底。同比来看,六大片区仅城区片区成交量同比上涨10%其他五大片区成交同比下滑三到六成。同时,整体房价高位滞涨,区域楼价也出现分化。刚需仍占主导

改善需求攀升从成交户型来看,刚需仍占市场主导,改善需求显著攀升。其中面积为90110平方米户型成交继续占据主导地位,成交占比达45%面积为平方米产品成交占比首次超3成,达34%从楼盘来访量来看,自今年4月东莞限购政策升级后,客户来访整体降温,深圳客退出东莞住宅市场。不过在房价回归理性的抚慰下,外地置换需求及投资需求被激活,局部深圳客涌入不限购的商业公寓市场。地标性建筑崛起

商业市场活跃今年东莞地标性建筑写字楼崛起,写字楼一反往年备受冷落的态势,供需继续活跃。产业转型升级、轨道交通快速投入发展的情况下,近两年东莞写字楼市场供需活跃,甲级写字楼迅速崛起,商务中心初步形成,乡村面貌出现很大的改观。此外,限购、限贷政策继续加码,投资需求涌入商业市场。2017年前

11个月东莞商铺成交已逾越往年全年成交量,成交面积达69.57万平方米。一二手房成交量几乎持平一手房市场限购,二手房成交量几乎“追平”一手楼。2017年,东莞一二手住宅成交纷纷遇冷,但一手房受调控影响显著,成交量萎缩更加明显;同时,由于房价高企,有换房需求的购房者热衷于选购小户型的二手房,一二手房成交比值进一步缩小至1.03两者成交量几乎持平。特别是樟木头、东城、南城、常平、凤岗、塘厦、万江、黄江等8个镇区开发较早,二手房体量较大,而且由于住宅用地供应有限,这些镇区或已提前来到存量房时代。其他如水乡片区各镇及大岭山等镇街由于近几年才大力开发,存量房尚未形成气候,故成交仍以新房为主。东莞正如其他一二线城市,正在进入存量房时代,而且比预期快了两三年!众说2018年楼市业内专家认为,明年楼市调控政策不会放松,房企应该顺应政策合理定价,让房价坚持稳定;对于购房者而言,明年房价继续分化,预计局部楼盘会出现以价换量的情况,购房者可以买到定价合理的新房。调控政策不会放松东莞市房地产业协会秘书长陈骏良预测,2018年,东莞现有的楼市调控政策不会放松,金融政策会继续收紧,开发商要面临更多的挑战和机会。以消化库存为主东莞中原战略发展中心总经理车德锐认为,明年东莞楼市的库存量将会达到一个高位,消化压力加大。预计,2018年东莞楼市将以消化库存为主,这样的市场销售速度会慢一些,尤其是高价地项目销售会比较困难。同时,随着品牌房企开发项目上市,地产寡头”垄断的格局将逐渐被打破。特别值得一提的土地市场继续降温,企业拍地回归理性。未来五年大量三旧改造项目入市。东莞房价相比广深仍是洼地从粤港澳大湾区乡村群来看,东莞的地位十分重要。中山大学自贸区综合研究院副院长、中山大学港澳珠三角研究中心副主任林江表示,东莞是加工制造业中心,产业配套基础比较牢固,物流配套不只在珠三角,全国都很有名;同时,东莞位处广深科技创新走廊的中间,东莞的房价相比于广深还是房地产洼地;东莞的轨道交通连接广州和深圳等,作用不可替代。购房者应关注房子使用价值中原地产举行论坛,邀请专家展望楼市发展趋势,地产开发将迎升级换代

今年前11个月,东莞商品房的成交面积达708万,同比下降了30%房子是用来住的基调下,租赁住房政策频出、调控政策不时,2017年楼市回归平稳。今年东莞房价稳中小幅上涨,深圳客撤场,外地客成为“主角”此背景下,2018年的楼市将何去何从呢?本周,东莞中原举行了主题为新周期新时代新模式2017地产高峰论坛,邀请了众多专家大咖共同探讨未来的楼市发展趋势,并对东莞的楼市发展做了详细的解读和展望。专家一致认为,楼市的调控不会放松,开发商面临着巨大的压力和挑战。而纵观东莞楼市,机遇与挑战并存,松山湖片区、水乡片区、滨海片区将会成为重点的开发区域。新房外地购买力已“苏醒”数据显示,前11个月,东莞新建商品房的成交额已经逾越千亿元,全年预计成交1300亿元。其中,商品房的成交面积达708万,同比下降了30%商品房的成交均价达16052元,同比上涨17%从供应量来看,全市供应821万,同比下降17%值得关注的自4月限购政策再次加码后,从7月开始,东莞已经连续5个月呈现大幅供过于求的情况。从供需比来看,前11个月,其供需比为1.21为近9年来的新高,仅低于2008年。从库存来看,东莞的住宅存量迅速攀升,库存为546万。其中洋房存量为376万平,消化周期为9个月;别墅存量104万,消化周期27个月;公寓存量69万,销售消化周期9个月。东莞中原研究院表示,2017年前11个月,东莞公寓成交同比上涨12%楼价上涨47%商务公寓成交占比74%由此可见,限购政策下,不少深圳客转战公寓市场。整体来看,东莞的楼市热度相对于去年呈现下降趋势。除了东莞城区以外,其他五个片区的成交量均呈现同比下滑趋势。其中,东莞城区片区同比上升10%东南临深片区同比下降60%东部产业园片区下降53%滨海片区下降51%松山湖片区下降43%水乡片区下降36%而从房价来看,东莞整体的房价滞涨,但是区域分化明显。从9月至11月的洋房签约均价来看,中心城区房价同比上涨19%东部产业园同比上涨16%松山湖片区同比上涨3%滨海片区上涨9%水乡片区涨幅高为23%而东南临深片区的房价同比下降20%东莞中原战略发展中心总经理车德锐分析,从东莞城区片区的成交来看,东莞外地购买力已经“苏醒”从访客量来看,外地可置换和投资的需求已被激活。此外,针对临深楼市降温、外来投资客撤场等情况,有市民有临深变空城的担忧。针对该情况,中山大学港澳珠三角研究中心副主任林江认为,从近年来的人口流动情况来看,东莞成为广州、深圳人才的迁移地。当务之急,东莞应该坚持相应的产业活力,借助广深科技创新走廊成为产业“试验地”倒逼现代服务业的发展,吸引更多相应的人才。土地供应创约30万,成交面积维持在30万以上,40万以下的区间,呈现需求大于供应的态势。东莞市房地产协会秘书长陈骏认为,近年来,东莞的楼市红利不只填补了房价洼地,还吸引了众多的知名房企,带来了许多先进的开发经营理念。随着大型商务板块的规划建设,东莞市场还将迸发活力,增强商业的凝聚力和辐射力。另外,互联网企业转战线下的背景下,新业态迭出,商铺市场将会迎来进一步的复苏。车德锐也谈到受地段因素影响,东莞城区的写字楼项目预计市场仍然活跃,还将创造更高的价格标杆。二手房

8镇街进入存量房时代

小户型受欢迎东莞的一手市场成交量遇冷,但二手房市场却迎来了春天”数据显示,东莞一手房、二手房的成交比值已经缩小至1.03二者成交量几乎持平。值得关注的住宅用地供应缺乏的情况下,东莞已经有8个镇街进入存量房时代,以二手房成交为主。这些镇街分别是樟木头、东城、南城、常平、凤岗、塘厦、万江、黄江。此外,从二手房成交面积看,前11月,90-110的刚需户型是成交主力,占比43%车德锐认为,今年可以说是东莞进入存量房时代的第二个年头。总体来看,随着换房需求继续释放,二手房的刚需中小户型房源挂牌逐渐增多。但是面临着信贷继续收紧等信号,二手房市场会迎来短期的调整适应阵痛期。展望机遇涌现

地产开发迎来升级换代车德锐认为,随同着货币收紧、政策收紧等长效调控机制,东莞在2018年迎来较为难过的一年,但是依然充溢新机遇。从布局来看,东莞实施园区统筹发展。其松山湖片区、水乡片区、滨海湾片区将是东莞的经济引擎,也是广深科技走廊的重要节点,可成为开发商布局重点。车德锐谈道,此外,随着东莞轨道交通的发展,TOD也将成为房企重点开发的项目。面对机遇和挑战,开发商需要专注与产品的创新打造,以高科技和文化内涵提升建筑品质,满足居住需求。而从购房者角度来看,购房时代,刚需购买者的需求将会逐步减少,改善型购房者成为主力,对高房价的接受水平更高。观点中山大学港澳珠三角研究中心副主任林江:广州“空港经济”将带动东莞行业洗牌林江认为,数字化、全球化、金融化将是粤港澳大湾区将来的发展趋势。而东莞位于广深科技创新走廊段,可成为深圳、广州的科技试验地”指出,随着城乡关系的变化发展,东莞32个镇街将面临着产业升级重构的趋势。利用数据化布局产业,可使得东莞形成一体化的产业链形态,同时还能促进现代服务业的发展,吸引人才流入。另外,林江还提出了空港经济”理念。认为,广州将建第二机场的消息对东莞是一定的利好。空港经济的带动下,东莞的物流业、制造产业、人才结构都将迎来一次全新的洗牌。中原集团主席兼总裁施永青:楼市政策调控不会放松施永青总结,资源错配是国家出手调控楼市的重要原因。解释道,从国际视角来看,房地产、证券股票、债券、期货产品是四大财富贮藏的主要手段。单在国内,由于资源错配,使得资产价格不均衡,而房地产的回报率高于其他行业,这使得房价走高,但是富余的资金需要流向需要发展的行业,所以在未来,国内市场的主要基调将是强调房子的使用重使用价值,如今国家推行租售同权政策,就是要把房子的使用价值突显出来。

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