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东莞住宅持续供过于求 明年部分楼盘或以价换量

家们普遍认为，楼市调控政策不会放松，金融政策持续收紧，东莞消化住宅库存压力加大。同时，专家也提醒房企和购房者：房子是

用来住的，不是用来炒的。

住宅库存消化周期延长至11个月 明年部分楼盘或以价换量

东莞住宅持续供过于求 明年部分楼盘或以价换量

今年前11个月东莞商品房销售金额已超千亿元。

东莞住宅持续供过于求 明年部分楼盘或以价换量

临近年底，看房人数多。

广州日报全媒体记者蒋幸端摄

文广州日报全媒体记者蒋幸端

图广州日报全媒体记者卢政（除署名外）

2017年楼市进入尾声，今年楼市情况如何？七条大数据告诉你今年楼市的变化！

日前，2017东莞地产发展峰会举行，吸引了300多名业内人士与会。在现场，专家们就明年楼市调控政策情况、楼市销售预测、房企如

何应对以及东莞在粤港澳大湾区的地位等进行了主题演讲和探讨。

专家们普遍认为，楼市调控政策不会放松，金融政策持续收紧，东莞消化住宅库存压力加大。同时，专家也提醒房企和购房者：“房

子是用来住的，不是用来炒的”，对房子的考虑要从注重交换价值回归至使用价值。

数说2017年楼市

商品房销售金额仅次于去年

根据东莞中原战略研究中心提供的数据，今年前11个月东莞商品房销售金额已超千亿元，全年预计成交1300亿元，在历史上仅次于去

年。

统计数据显示，今年前11个月东莞商品房销售金额达1137亿元，与2016年同期相比下降12%，但仍比其他年份高，处于正常的年度成交

水平。

别墅库存消化周期约27个月

截至11月底，东莞全市住宅库存接近547万平方米，住宅消化周期长达11个月。其中洋房存量约374万平方米，别墅存量约104万平方米

，公寓存量约69万平方米，洋房及公寓库存持续创新高，别墅库存与10月持平，消化周期分别为洋房9个月、 别墅27个月、公寓9个月

，各产品存量及其消化周期持续上行。

住宅连续5个月大幅供过于求

2017年东莞住宅供需同比大幅下滑，供需比显著上升。今年前11个月东莞住宅供应599万平方米，同比下滑23%，需求501万平方米，同

比下滑42%；今年前11个月供需比为1.2：1，仅次于2008年同期。这是近10年第三次供需比大于1.1，东莞住宅供需比已经连续5个月大

幅供过于求，这也意味着供过于求持续加剧。

五片区成交同比下滑三到六成

从今年前11个月成交情况来看，区域成交继续分化，中西部成交突出，东部板块成交垫底。同比来看，六大片区仅城区片区成交量同

比上涨10%，其他五大片区成交同比下滑三到六成。

同时，整体房价高位滞涨，区域楼价也出现分化。

刚需仍占主导 改善需求攀升

从成交户型来看，刚需仍占市场主导，改善需求显著攀升。其中面积为90110平方米户型成交持续占据主导地位，成交占比达45%；面

积为平方米产品成交占比首次超3成，达34%。

从楼盘来访量来看，自今年4月东莞限购政策升级后，客户来访整体降温，深圳客退出东莞住宅市场。不过在房价回归理性的刺激下，

本地置换需求及投资需求被激活，部分深圳客涌入不限购的商业公寓市场。

地标性建筑崛起 商业市场活跃

今年东莞地标性建筑写字楼崛起，写字楼一反往年备受冷落的态势，供需持续活跃。在产业转型升级、轨道交通快速投入发展的情况

下，近两年东莞写字楼市场供需活跃，甲级写字楼迅速崛起，商务中心初步形成，城市面貌出现很大的改观。

此外，限购、限贷政策持续加码，投资需求涌入商业市场。2017年前 11个月东莞商铺成交已超过往年全年成交量，成交面积达69.57

万平方米。

一二手房成交量几乎持平

一手房市场限购，二手房成交量几乎“追平”一手楼。2017年，东莞一二手住宅成交纷纷遇冷，但一手房受调控影响显著，成交量萎

缩更加明显；同时，由于房价高企，有换房需求的购房者热衷于选购小户型的二手房，一二手房成交比值进一步缩小至1.03，两者成

交量几乎持平。特别是樟木头、东城、南城、常平、凤岗、塘厦、万江、黄江等8个镇区开发较早，二手房体量较大，而且由于住宅用

地供应有限，这些镇区或已提前来到存量房时代。其他如水乡片区各镇及大岭山等镇街由于近几年才大力开发，存量房尚未形成气

候，故成交仍以新房为主。东莞正如其他一二线城市，正在进入存量房时代，而且比预期快了两三年！

众说2018年楼市

业内专家认为，明年楼市调控政策不会放松，房企应该顺应政策合理定价，让房价保持稳定；对于购房者而言，明年房价继续分化，

预计部分楼盘会出现以价换量的情况，购房者可以买到定价合理的新房。

调控政策不会放松

东莞市房地产业协会秘书长陈骏良预测，2018年，东莞现有的楼市调控政策不会放松，金融政策会继续收紧，开发商要面临更多的挑

战和机会。

以消化库存为主

东莞中原战略发展中心总经理车德锐认为，明年东莞楼市的库存量将会达到一个高位，消化压力加大。他预计，2018年东莞楼市将以

消化库存为主，这样的市场销售速度会慢一些，尤其是高价地项目销售会比较困难。

同时，随着品牌房企开发项目上市，“地产寡头”垄断的格局将逐渐被打破。特别值得一提的是，土地市场持续降温，企业拍地回归

理性。未来五年大量三旧改造项目入市。

东莞房价相比广深仍是洼地

从粤港澳大湾区城市群来看，东莞的地位十分重要。中山大学自贸区综合研究院副院长、中山大学港澳珠三角研究中心副主任林江表

示，东莞是加工制造业中心，产业配套基础比较牢固，物流配套不仅在珠三角，在全国都很有名；同时，东莞位处广深科技创新走廊

的中间，东莞的房价相比于广深还是房地产洼地；东莞的轨道交通连接广州和深圳等，作用不可替代。

购房者应关注房子使用价值

中原集团主席兼总裁施永青认为，房企应该在定价上配合国家政策，让房价稳定下来，用一个太高的价格去开盘是不切实际的，机会

也很小。

此外，施永青还表示，以前人们更关心房子的交换价值，而不注重使用价值，如今国家推行租售同权政策，就是要把房子的使用价值

突显出来。

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